계획관리지역 땅의 특징과 투자가치

계획관리지역 땅의 특징과 투자가치
 


 
계획관리지역의 효용성
 
용도지역 중 계획관리지역은 자연녹지지역과 더불어 토지투자나 토지개발 시 일반인이 가장 선호하는 지역이다.
​물론 도시지역 중 주거-상업-공업지역 등 시가화용지가 가장 좋지마는 이들 지역은 일반적으로는 땅값이 비싸서 개발차익을 기대하기 어려운 경우가 많다, 그래서 수도권 경기도 지역이나 지방에서 음식점이나 숙박업소, 공장 창고 등 사업지를 고를 때 가장 많이 찾는 것이 자연녹지지역과 계획관리지역이 된다.
 
계획관리지역은 비도시지역 중 여타의 용도지역에 비해 개발가능행위의 범위가 제일 넓어,
​창고나 물류센터 공장 주기장 폐차장 등의 신축에 거의 제한이 없다.
같은 국토계획법 상 유보지역 혹은 시가화예정용지 중에서도 계획관리지역은 건폐율이 40%에 달하고,
4층 이상의 건축도 가능하기 때문에 많은 개발사업자가 선호하는 것이다.
 
특히 계획관리지역 임야는 시가화용지나 농지에 비해 값이 싸고, 좋은 경치가 있는 경우가 많아 전원주택은 물론 연수원 박물관 모텔 음식점 창고 2종근생건물 등으로 인기가 있다. 그러나 전원주택의 경우에는 오히려 계획관리지역은 필요 이상의 땅값 부담이 되므로, 대신 보전관리지역 임야나 임업용산지로 대체하는 경향이 있다.
 
사업부지로 인기가 있는 계획관리지역의 특징과 투자가치를 정리해 보기로 한다.
(가야컨설팅)
 
설명 대상지는 경기도 용인시(양지면)와 이천시(마장면)의 접경지역이다.
좌측 초록색 부분이 양지면 일부(도시지역)이고, 우측 기타 부분이 마장면(비도시지역)이다.


경기도 용인시 양지면과 이천시 마장면은 경계를 이웃하고 있는 면지역이다.
각각 영동고속도로 양지IC와 마장IC를 끼고 있다.
그런데 양지면은 중심부에 도시계획이 수립된 도시지역이 있어, 변두리는 보전녹지로 되어있다.

마장면은 도시계획이 수립되지 않아, 전지역이 비도시지역으로, 마장IC 출구 인근은 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역이 혼재한다. 이 중 계획관리지역은 IC에서 나오고 들어가는 도로가에 형성되어 있다.
 


 아래의 마장면 계획관리지역에 해당하는 지역의 위성사진을 보면,
이 일대에는 공장, 창고, 아파트, 2종근생건물, 주유소 등이 밀집해 있는 것을 볼 수 있다.
이 모든 시설은 계획관리지역이기에 건축이 가능한 것이다.​


 
1. 비도시지역 중 가장 높은 건폐율, 용적율
 
계획관리지역의 건폐율은 전국의 지자체가 예외없이 40%이며, 용적율은 100%로 되어 있다.
​비도시지역 용도지역 중에서 가장 높은 비율로, 그만큼 더 넓게 건축할 수 있어 땅을 효율적으로 쓸 수 있다.
​다른 비도시지역 용도지역의 경우 건폐율~용적율은 20%~80%인 것이 대부분이다.
 
계획관리지역 건폐율은 경우에 따라 더 올라간다.
취락지구 내 계획관리지역인 경우에는 건폐율이 60%로 상향된다.
계획관리지역 중 성장관리방안이 수립되는 지역에서는 건폐율 50%, 용적율 125%로 상향되기도 한다.
 
2. 건축가능 종류와 개발가능사업의 범위가 비도시지역 중 가장 넓다.
 
계획관리지역의 가장 큰 특징은 수익사업의 대표적인 2종근린생활시설, 음식점, 모텔, 영업용 창고, 공장 등을
비롯하여 연수원, 박물관, 자동차학원, 골프장, 골프연습장, 폐차장, 주기장, 주유소 등을 지을 수 있다는 것이다.
(​일부 제한사항이 있음)

농지법 상 농지전용면적제한에서도 계획관리지역은 예외로 한다.
이것이 계획관리지역의 최대의 장점이자 매력이다.
 
국토계획법에서는 유독 계획관리지역애 대해서만 개발가능행위의 범위를 네가티브 시스템(Negative System)
​으로 규정하고 있다.  2018년1월에 네가티브 사항의 일부가 개정되었다.(국토계획법시행령 별표20)
 
정확한 지역별 계획관리지역에서의 개발가능행위는 그 지역의 도시(군)계획조례를 참조하여야 할 것이다.
 
3. 4층 이상 건축도 가능하다.
 
자연녹지지역의 경우 4층 이내의 제한이 있지만, 계획관리지역인 경우 용적율이 허용하는 한
그 이상으로 높이 지을 수 있다. 
 
4. 비도시지역 지구단위계획구역을 수립할 수 있다.
 
비도시지역 중 지구단위계획을 수립할 수 있는 대표적인 용도지역이 계획관리지역이다.
​생산관리지역과 보전관리지역도 가능하기는 하나, 편입면적 상 제한을 받는다.
​지구단위계획구역은 유통형 산업형 관광형 주거형 등으로 개발할 수 있어,
​지구단위계획구역으로 지정되는 계획관리지역에서는 공단이나 아파트 단지, 유원지도 가능하다.
​이런 것들은 농림지역이나 보전관리지역 등 다른 비도시지역에서는 불가능하다.


 
계획관리지역의 투자가치
 
계획관리지역은 확실히 유용하고 투자가치있는 토지임에 분명하다.
그러나 그렇다고 투자목적에 불문하고 무조건 계획관리지역을 구입할 필요는 없다.
​모든 사람들이 계획관리지역이 유용다는 것을 알고 있다.
​그렇기 때문에 이런 땅은 주변의 농림지역이나 보전관리지역 등에 비해 이미 땅값이 많아 올라 있다.
 
먼저 내가 개발을 목적으로 땅을 구입한다면 그 개발에 꼭 계획관리지역이 필요한지 짚어볼 필요가 있다.
​예컨대 요즈음 유행하는 태양광발전이나 수목장에는 농림지역(공익용산지 등)으로도 충분하다.
 
또 전원주택단지나 사회복지시설, 병원, 종교집회장 건축에는 보전-생산관리지역으로도 족하다.
​잘하면 농림지역도 가능할 수 있다. 이런 사업에 계획관리지역은 과대투자이며 사치다.
 
귀농 귀촌 귀산자들에게는 농림지역 농지 임야로 족하다.
그럼에도 잘 모른채 주위의 권유로 비싼 계획관리지역 토지를 구입하는 경우도 있는데,
​이는 토지의 기본체계에 대한 이해의 부족에 기한 낭비인 것이다.
 
결론적으로 계획관리지역은 개발과 도시화가 예정된 토지로서,
장래의 활용과 수익을 기본으로 하는 것임을 알아야 할 것이다.