효성, 은행섹터(하나금융지주), 아모레퍼시픽 다음 네번째 추천종목으로 GS건설을 말씀드립니다.
올해 추천드리는 모든 종목이 코스피인 이유는 올해 시장의 화두는 신흥국 업사이클이 될 것이라 판단하기 때문입니다.
FOMC모멘텀과 중국경기턴어라운드에 따른 달러약세의 수혜를 입을 코스피투자를 권유드립니다.
대부분 GS건설의 투자포인트를 저유가 사이클로 파생된 해외수주에서 찾고 있지만 저는 국내시장 위주의 가능성을 말씀드리려
합니다. GS건설의 Xi(자이)라는 브랜드는 재건축시장에서 최선두권 브랜드파워를 가지고 있으며 이는 향후 10년간 지속될 국내
재건축시장 호황기에서 큰 메리트가 되리라 판단합니다.
1) 재건축 빅사이클의 도래
정부는 공공택지 공급감소로 인해 민간주택 정책을 뉴스테이와 재건축/재개발 촉진이라는 두가지 축으로 이끌어가려 합니다.(국토부에 따르면 공공택지공급은 2009년 5915만미터제곱 에서 2015년 746만미터제곱으로 급감합니다). 땅이 없으니 재건축을 통한
용적률 개선으로 공급을 늘리겠다는 것입니다.
2014년 9월 1일 정부는 부동산 대책을 발표합니다. 이른바 9.1대책입니다. 핵심은 재건축 연한을 기존 40년에서 30년으로 단축시
킨 것입니다. 9.1대책으로 1980~1990년대에 지어진 주택들의 연한은 대폭 줄어들며 2016년~2020년에 재건축 대상이 되는 규모는 연평균 16만호에 이릅니다. (2011~2015년도의 규모는 연평균 9만호에 불과합니다) 2021년 부터는 분당, 일산등의 1기 신도시 아
파트들(약 200만호)의 재건축물량이 도래하는 시점이 다가옵니다. 그로인해 2021년~2025년도에는 연평균 36만호라는 대한민국 역사상 최대 재건축 잠재물량에 이릅니다.
2) 강남에서 시작되는 재건축 분양가 호조세와, 국내 1위 사업자 GS건설
최근 강남 재건축 분양가가 평당 4천만원을 넘겼다는 뉴스기사를 심심치 않게 볼 수 있습니다. 강남에서는 비교적 외곽이라고 할 수 있는 개포주공아파트의 재건축 평균 분양가 또한 3960만원이라는 호조세로 재건축시장에 훈풍을 더하고 있습니다.
2012~2015년도가 지방부동산 신규주택 공급확대에 따른 디벨로퍼(현대산업개발, 아이에스동서, 동원개발, 서한 등) 위주의 주가 상승세를 실현시켰다면 다가올 재건축시장의 빅사이클은 국내 일반 건설사(특히 브랜드파워가 있는 대형사 위주)의 실적 상승으
로 귀결될 것입니다.
GS건설은 2015년말 보유중인 재건축/재개발 수주잔고가 13.5조원에 달하며 재건축시장 내 M/S 16.5%로 돋보적 1위 사업자입니다. 최근 분양된 신반포자이는 한강조망권이 없음에도 불구하고 평당 평균분양가 4404만원이라는 기록적인 분양가를 이끌어냅니다. 신반포자이 분양에서 청약경쟁률은 37.8대 1을 기록했으며 이는 반포권에서 분양된 재건축단지 반포푸르지오써밋과 반포래미안아이파크의 경쟁률보다 훨씬 높습니다.
과거 20개~30개로 혼재되어 있던 국내 재건축 브랜드 시장은 래미안, 자이, E편한세상, 푸르지오, 힐스테이트 등 상위 브랜드 위주로 재편되고 있는 추세입니다. 이유는 분양가에 있습니다. 재건축에서 분양가는 매우 중요한 요소입니다. 분양가가 높아야 분담금이 낮아지기 때문에 조합원들은 상품성 높은 아파트 브랜드를 보유하고 있는 건설사를 선호할 수 밖에 없습니다.
이러한 사례로 올 상반기까지 나올 재건축 사업장 중 가장 큰 규모인 서초동 무지개아파트(1487채, 총공사금액 3779억원)을 삼성물산과 경합하여 따낸 것이 대표적입니다. 무지개아파트는 삼성그룹 서초동 사옥 뒤편에 위치하기에 삼성타운(래미안)이 조성될 것으로 기대되었기에 이번 GS건설의 수주가 더욱 의미있습니다.
강남지역에서 시작된 재건축 열풍은 수도권으로 확산될 것이라 예상합니다. 최근 재건축시장의 분양가가 호조세를 보이고 있기에 지지부진한 행정절차를 보이는 사업장에 가속도가 붙을 것입니다. 대외적으로도 아시아를 대표하는 중국부동산 경기가 1선 위주의 버블현상을 보이고 있기에 이는 주요 아시아 메가시티로의 가격 전이가 가능할 수 있습니다.(글로벌 부동산시장도 주식시장과 다르지 않습니다. 글로벌 통화정책의 공조화로 부동산시장 역시 같은 방향성을 나타내는 추세입니다.)
3) 실적이 가시화될 2016년
현재 건설주를 비관적으로 바라보는 투자자분들의 의견은 과거에 반복된 패턴을 기억합니다.건설업종은 항상 연초에는 갖은 기대감을 일으키고 결국엔 실적 실망감으로 이어지는 경우가 많았습니다. 하지만 과거와는 달리 저가수주를 모두 다 털어내는 올해부터가 전환점이 될 전망입니다.
남아있는 저가 수주 Site 7개 모두가 상반기까지 인도되며 주요 우려 공사의 충당금은 기반영한 상황입니다. 또한 2016년 신규수주 목표 해외5조원 중에 4.7조원 가량을 이미 확보한 상황입니다.(UAE 3조원 중질유시설, 싱가폴 1.7 차량기지) 수익성을 따져가며 수주를 할 수 있는 여건이 마련되었음을 의미합니다.
저유가는 높은 정재마진 사이클의 장기화로 이어지고 있습니다. 중동지역의 정유시설 발주 증가가 기대되는 이유입니다. 정유시설은 GS칼텍스를 계열사로 두고있는 GS건설이 가장 자신있는 분야이기도 합니다. 그리고 2015년 국내 8조원 이상의 수주는 2016년 하반기 실적으로 가시화 될 전망입니다.
안정적인 현금흐름을 가져다 주는 국내 재건축 시장 1위 사업자 지위는 프리미엄요인으로 작용하는 것이 응당합니다. 고로 건설업 평균 밸류에이션보다 지금처럼 할인되어 거래될 이유가 전혀 없습니다.
유가 급락과 총선 이후 붉어진 불확실성으로 인해 건설업종의 주가가 조정을 받고 있으나 이는 매수 기회로 삼는것이 옳다고 생각합니다. 부동산 시장 정책 불확실성보다는 글로벌 초저금리 시대 장기화에 따른 부동산 투자수요에 초점을 맞추는 것이 옳기 때문입니다.
[출처] GS건설, 수도권 재건축 BIG사이클의 도래 (가치투자연구소) |작성자 고레가와긴죠