동원개발 좋은주식이지요?..

2008년 동원개발은 지금처럼 안정적이지 않았던 회사였는데, 아버지는 어떤 계기로 이 종목을 사게 되셨을까?!

제가 참 좋아하는 아이인데 말로 표현할 방법이 없는 종목이죠, 바로 부산 기반의 건설회사 <동원개발>입니다. 사실 이 종목은 저희 아버지께서 2008년도부터 투자하셨던 종목(15년 1/10 분할로 현재 기준으로 환산 시 2008년 1,700원)으로 그때 부터 알고는 있었지만 본격적으로 어떤 일을 하는 회사이고 어떻게 돈을 잘 벌고 있는지는 작년인 2016년 부터 였습니다. 평소 부동산에 관심이 많다보니 부동산에 투자를 하고 싶었지만 사회초년생인지라 자본금도 없고 경험도 없었던지라 '그럼 부동산을 잘 지어서 돈을 잘 버는 회사에 투자해야겠다!'라는 생각을 했고, 중견 건설사 중 우량한 재무와 집 하나는 잘 짓는다고 소문난 동원개발에 투자하게 된거죠.

2017년 3월 31일 종가 기준 1년 주가 그래프와 각종 재무 지표(PER 3.99배, PBR 0.77배, 배당수익률 3.26%)

일단 동원개발은 40년 동안 회사 이름이 바뀌지도 않았고 어디 회사랑 합쳐지거나 하지도 않았습니다. 즉, 40년 동안 안정적으로 회사를 잘 키우고 경영을 잘 해왔단 소리겠죠. 수도권에선 별로 유명하지 않지만 부산이나 경남 쪽에서 꽤 유명한 회사라고 하더라고요.

대부분 건설사들은 PF(Project Financing)이라고 땅을 사서 어떻게 개발하여 돈을 벌겠다라는 사업성으로 돈을 빌려 분양을 하고 집을 지어 파는 식의 어느정도 빚을 지고 사업을 하는데, 동원개발은 갖고있는 현금으로 땅을 사서 분양을 하는 무차입경영으로 유명합니다. PF를 많이 땅겨쓰는 회사는 빚을 많이 지고 땅을 사서 미분양이 조금이라도 생기면 이자비용이나 공사지연 등 리스크가 상당하고 서너개 사업장에서 돈을 벌어도 하나의 사업장에서 말아먹으면 쫄딱 망하는 경우도 태반인데요. 동원개발은 자기 돈으로 땅을 사기에 미분양이 되도 크게 리스크가 없고, 분양이 잘 되면 원래 내 돈에 분양수익까지 더해져서 계속 현금이 쌓이는 구조를 40년 동안 잘 맞들어 놓은 회사랍니다.

2016년 사업보고서를 보니 작년도 한 해 농사 잘~ 지었다!

3월 31일 날짜로 작년도 사업보고서가 쏟아져 나올 때 동원개발도 역시 같이 나왔는데요. 건설사들은 특성상 매출이나 이익 예측이 다른 산업보다 용이한 측면이 있습니다. 아파트 한 단지 분양해서 다 짓고 입주하는데 까지 3~4년 정도의 시간이 걸리고 총 계약금액에 공사진행률에 따라 회계상 매출로 반영되기 때문이죠. 올해도 역시 작년보다 매출액과 영업이익이 증가했고, 앞서 말씀드렸다시피 어디서 돈을 빌리는게 아닌 자기 돈으로 땅을 사서 분양을 하는 구조이기에 전년도 대비 자산 증가시 자본 증가분(22%▲)이 부채 증가분(13%▲)보다 큽니다. 영업이익률은 작년보다 2% 정도 늘었지만 자본이 계속 늘어나다보니 ROE는 3% 정도 살짝 줄었지만 그래도 건설사 치곤 엄청 높은 숫자를 보여주고 있습니다. 사실 동원개발은 재무상 큰 리스크가 딱히 보이질 않습니다. 단지, 현재 잡혀있는 분양 수주 잔고 약 7,000억 + 공사 수주 잔고 6,400억해서 약 1조 3,400억 가량(2016년 말 기준)인데 회사의 시가총액은 3,900억입니다. 자산이 6,000억이 넘고 자본이 5,000억이 넘는데 말이죠. 많이 싸다고 느껴집니다. (언제 쯤 주목을 받을꺼니...-_ㅠ) 아참, 배당도 꾸준히 늘어나구요. 소액주주와 대주주 차등배당(16년 소액주주 140원, 대주주 90원)도 하는 주주 친화적인 기업입니다. (버는 돈에 비해 배당성향은 조금 아쉽긴 함!)

슬금슬금 수도권(현재 동탄신도시, 삼송지구) 진출 중인 동원개발~!

현재 전국에 짓고있는 주택들을 보면 경상도에 9곳, 경기도(용인, 동탄 2곳)에 3곳 해서 총 7,135세대를 짓고 있습니다. 아무래도 부산을 기반으로 커온 회사다보니 경상도, 특히 부산과 경남에 주로 주택을 공급하고 있는데요. 아무래도 경상도에서 1등보단 전국에서 알아주는 건설사가 되는게 회사 입장에서 좋기에 동탄신도시 1차, 2차 분양을 성공적으로 마친 것엔 큰 박수를 쳐주고 싶습니다. 물론 동탄이 워낙 크고 넓게 신도시로 형성되어 동원개발이라는 회사의 '동원로얄듀크'라는 브랜드가 알려지긴 쉽지 않다고 보지만 일단 동탄에서 두 곳 모두 청약 1순위로 초기 완판했다는건 시장에서 어느정도 인정을 받았다고 보는 바입니다.

동탄2신도시에서 동우너개발은 작년 5월 동원로얄듀크 1차(434)가구와 8월 동원로얄듀크 2차(761가구)를 분양했는데 높은 청약률로 청약 초기에 전부 완판이 되었거든요. 며칠 전 동탄역에서 도보 15분 정도 거리에 위치한 C6BL구역을 분양하는 동원로얄듀크 3차 분양(아파트 278세대, 오피스텔 150실 총 428세대)이 시작되었는데 역시 1순위 청약에서 마감이 되었다고 합니다. :D

사실 동탄 동원로얄듀크 1차나 2차보다 위치상으론 동탄역에 더 가깝고 초등학교도 바로 앞에 있으며 오산천도 이용 가능해서 위치상으론 좋은데 오피스텔이 껴있어서 과연 어떤 결과를 가져올까 의구심이 들긴 했는데 제 걱정은 기우에 불과했네요. +_+ㅋ

<기사 중 일부 내용 발췌 : 동탄2신도시 3차 동원로얄듀크 비스타는 SRT 동탄역이 도보권일 뿐만 아니라 용인-서울고속도로를 연결하는 동부대로, 동탄순환대로도 이용도 쉽다. 경부고속도로, 봉담-동탄고속도로 진입도 수월한 데다 5월 제2외곽순환고속도로 봉담-송산고속도로 구간도 착공될 예정이어서 광역 교통망 개선도 꾸준히 진행 중이다. 단지 앞 오산천 수변공원(예정)이 있어 오산천 조망도 가능하다. 또한 단지 바로 앞에는 초등학교 예정부지가 위치해 있고, 주변에는 동탄국제고 및 도보로 이용할 수 있는 중학교와 고등학교 예정부지가 위치해 있어 교육환경이 우수하다.>

# 동원개발 '동탄2신도시 3차 동원로얄듀크' 1순위서 청약 마감<<

4월에는 서울과 좀 더 가까운 경기도 고양 삼송지구다!!

4월엔 경기도 고양 삼송택지개발지구에 ‘삼송2차 원흥동 동원로얄듀크 비스타’ 아파트와 ‘비스타 에비뉴’ 상가를 4월에 함께 분양할 예정입니다. 삼송2차 원흥역 동원로얄듀크 비스타’는 지하 3층~지상 36층, 3개 동, 전용 84㎡ 아파트 312가구와 지하 1층~지상 3층, 4개동, 연면적 1만7538㎡ 규모의 상가가 어우러진 주거복합단지로 분양하는데 그냥 원흥역 7,8번 출구 바로 옆입니다. 누군가 그랬죠, 부동산은 역이랑 가까울 수록 좋다고. 삼송지구도 요새 핫하다던데 4월 분양 결과도 마냥 기다려집니다.

동탄3차, 삼송2차 계약금은 1,373억, 작년 매출의 26.67%!

3월, 4월에 분양하는 동탄3차와 삼송2차의 매출액은 1,373억이고, 작년 매출액 대비 26.67%입니다. 올해 7,000세대 공급을 목표로 정했다는 동원개발의 당찬 포부는 조금 높은 목표치로 보이긴 하지만 그래도 현재로 보면 1분기 매출은 조금 더 힘내줘야 할 것 같고, 목표로 하는 7천세대 공급을 위해선 많이 힘내야 할 것 같네요.(동탄 3차 428세대 + 삼송2차 321세대 = 749세대로 목표대비 약 10%). 잘 하겠죠 뭐, 원래 잘 했던 회사니까요~!

# 동원개발, 삼송2차 동원로얄듀크비스타 4월 분양<<

요즘같은 경기에 신입사원을 뽑는다는 건..?

요즘 기업들이 입을 모아 하는 소리가 있죠. 어렵다~어렵다, 회사가 성장도 못 하는데 신입을 어떻게 뽑냐~. 하지만 동원개발은 채용공고를 냈습니다. 신입과 경력직에 중견간부까지요. 회사가 앞으로 더 성장할 여력이 있기에 수도권으로 진출도 차근차근 잘 진행되고 있으니까요. 쟁여놓은 현금으로 싸게 나온 땅 있으면 또 사놨다가 국내 경기 및 부동산 시장 살아날 때 분양해서 수익을 낼 거에요. 1~2년 보는게 아니라 10년씩 보고 사업을 짜는 장회장님의 혜안. 동원개발의 미래를 이끌어갈 일 잘 하시는 인재가 많이 채용되면 좋겠습니다. 4월 삼송2차 청약 초기 완판을 기대하며....^^!!

[출처] 동원개발(013120) 종목 점검 @ 2017년 1분기 (가치투자연구소) |작성자 수미숨