부동산 이슈

[4월 부동산 이슈]

 

▶재건축 안전진단 기준 강화 Vs. 주차대수 기준 완화: 지난 2월 발표된 ‘재건축안전진단 기준정상화’ 방안에 재건축 예정단지들의 강한 반 발에 법정 주차대수, 소방차 진입곤란 등 '주거환경평가'만으로도 재건축이 진행될 수 있도록 규정을 완화했다.  하지만,  여전히 국토교통부와  재건 축 조합원간의 생각차이는 크다. 정치권에서도 안전진단 평가에 입주자 만족도 및 주거환경 비중을 높이며, 구조안전성 비중을 완화하려는  개정 안이 발의되고 있다.

 

▶다주택자 양도세 중과세로 향후 매물실종인가, 가격 부진인가: 다주택자 양도세 중과세가 4월 적용되기 시작했다. 이를 피하기 위한 움 직임들이 3월까지 거래 폭증으로 연결되었기 때문에, 당분간 주택거래시장에 등장할 급매물은 소진된 상태다. 매도자 매수자 모두의 관 망세가 나타나고 있는 4월 초 시장분위기가 지속될지, 혹은 특정 이벤트를 계기로 가속화될지에 대한 고민이 확대되는 시점이다.

 

▶주택임대사업자 등록 급증: 양도세 중과세 적용과 함께 나타난 특징이 바로 주택임대사업자 등록 급증이다. 단기 매도 시 과도한 세금부 담을 피하기 위해 다주택자들이 장기보유로 방향전환된 것이다. 실거주자보다는 투자자인 다주택자가 실제 시장에 거래 가능한 물건을 공급하는 역할을 주로 담당한다는 점을 감안한다면, 매물감소는 피하기 힘든 상황이 될 것으로 전망된다.

 

▶중대형 주택 가격상승: 전용면적 85m2 이하 국민주택에 그 동안 몰렸던 시장관심은 과도한 감이 없지 않았다. 물론, 세제상 혜택이 국 민주택에 집중된 것이 가장 큰 원인이지만, 이 과정에서 발생한 중대형-소형주택간 가격차이 축소가 실거주자들의 매수 시 중대형 주택 을 선택하게 하는 환경이 조성된 것이다. 현시점에서 중대형주택은 가격부담도 상대적으로 적으면서도 삶의 질은 높아지기 때문이다.

 

▶강남권 재건축 이주시기 조정: 재건축과정은 현재 존재하는 주택이 멸실되며 이주수요가 발생하기 때문에, 단기적인 주택수 순감을 가져 올 수 밖에 없어, 기존 단지의 이주시기가 몰릴 경우 주택시장에 충격을 가져올 수 밖에 없다. 서초, 송파구 재건축 단지들의 이주시기가 조정되면서 연간 전세수요가 꾸준히 발생할 가능성이 높다는 점은 단기적인 주택가격 급등으로 확대된 주택 레버리지(매매-전세가격) 축 소를 가져올 것으로 전망한다.

 

 

[4월 분양시장: 3월 분양호조를 이어갈 것으로 전망]

 

▶4월 주택시장은 3월(17,208호)보다 대폭 증가한(+274.1%MoM) 64,368호가 공급될 것으로 전망한다. 3월 분양결과가 양호했던 서울/ 수도권의 경우에는 분양스케줄을 지킬 것으로 전망하는 가운데, 서울, 특히 강남에서 공급될 예정인 재건축 단지들을 중심으로 시장관심 을 '충분히' 이끌어 낼 것으로 전망한다.

 

▶4월 서울 주택 분양시장은 8,917호로 전망(+247.1%yoy)한다. 지난 3월에 공급된 강남 및 기타 지역 단지들의 공급에 나타났던 열띤 결과에 부응하는 추가 공급이 이어질 전망이다. 서울 서북권에서는 이미 분양이 진행되었으며, 그 결과 또한 양호했던 마포 프레스티지 자이(염리3구역 재개발)의 뒤를 잇는 홍제역 효성해링턴플레이스(홍제3구역 재개발)과 힐스테이트 신촌(북아현뉴타운 1-1구역)이, 서울 서남권에서는 신정뉴타운 래미안 아델리체(신정2-1구역 재개발)  및 신길 파크자이(신길8구역 재개발),  동남권에서는 고덕주공6단지 자 이가 공급될 전망이다. 물론, 4월 진행된다는 가정하에 최고 인기물은 서초우성1 래미안이 차지할 것으로 전망된다.

 

▶4월 수도권 주택 분양시장은 29,934호(+240.9%yoy)로 전망한다. 4월 분양에서 가장 주목해야 하는 단지는 바로 성남분당 더샵 파크리 버다. 현재 연초부터 과천 신규분양 결과가 양호한 상태에서 과천에 필적할만한 분당지역 신축 공급에 나타날 시장기대 수준이 어느 정 도인지 확인해볼 필요가 있기 때문이다. 이미 공급결과가 확인된 김포 힐스테이트 리버시티 등은 김포에서도 시장관심을 이끌 단지가 어 디인지를 명확히 해줬으며, 현재까지 양호한 결과를 나타내고 있는 시흥의 분위기를 이어 기타 지역들의 공급도 예정대로 진행될 수 있 을지를 주목하고 있다. 또한 하남 포웰시티, 구리 e편한세상 인창 어반포레 등 서울 주변도시들에서 공급되는 단지들의 청약결과, 특히 청약경쟁률의 흐름을 주목해야 한다.

 

▶4월 수도권 전체 입주는 14,713호(+72.5%MoM)이며, 이 중, 서울 입주는 1,226호로 전월(2,250호) 대비 45.5% 감소한 수치다. 서울 은 분양이 많지 않았기 때문에, 특별한 입주증가를 2018년 기대하긴 어렵다. 소규모나마 삼성동 센트럴 아이파크, 사당동 래미안 이수 역 로이파크 등 강남권에 공급되는 단지가 일부 존재하는 효과가, 지역 전세가격에 미칠 영향을 확인해볼 때다. 4월 경기 입주는 전월 대 비로도 103.9% 증가한 12,801호인데, 김포 사우, 평택, 화성동탄2등을 중심으로 대규모 공급이 예정되어 있기 때문이다. 입주가 몰리 는 지역에서 전세가격이 얼마나 크게 반응할지도 확인해볼 점이다.