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제 경험을 공유하는 차원과 제 자신의 중간점검 차 글 올립니다.
70년생으로 24살부터 본격적으로 직장생활을 시작해서60세 정년이 가능한 직장에 다니면서, 상가매매 후 임대하기를 반복해서 임대업을 부업으로 시작했는데... 몇 년 전부터는 부업이 주업에서 오는 수입을 역전했고, 그 간격을 계속 벌이고 있습니다.
저는 오로지 현금흐름에만 투자를 해오고 있습니다. 궁극적으로 시간으로부터 또 경제적인 구속으로부터 자유롭기위해 그 흐름을 계속해서 만들고 있습니다. 목표는 월 임대료 1,000만원 또는 상가 10개(현 7개)로 잡고 인생을 살고 있습니다. 참고로 경매는 할 줄 모릅니다.
2017년 월 현금흐름 : 1,400여만원 [임대소득(870만원,부가세 별도), 근로소득(세후550만원)]
이중 임대소득은 상가 매매와 임대를 통한 것입니다. 제 원칙은 통 상가는 절대 사지 않습니다. 경험상 모든 호실이 꽉찬 통 상가 만나기가 힘들었습니다. 작은 구분상가를 지역별로 사서 임대주는 것이 재테크의 전부입니다. 그 각 지역의 상가를 거래한 부동산을 지역별로 나누어 1달에 1회씩 가서 분위기 보고 또 급매나 사연있는 물건나오면 연락달라는 당부를 하고 오는 것이 주말일과입니다. 이는 목표달성까지 계속 될 듯합니다. 절대적으로 5년이상 된 오래된 상권에만 들어갑니다. 모르는 곳은 투자안하구요. 신규분양상가는 쳐다도 보지 않습니다. 신규상가는 1,300세대이상 단지내 아파트가 독자적으로 형성된 항아리상권만 들어갑니다. (실제로 과거 신규상가 넣었다가 손해 좀 보았습니다.)
그간 10여년 거래하다보니 부동산도 허튼 물건은 소개도 안하는 관계가 되었습니다. 어차피 이 바닥에서 계속 봐야하는 사람 사기치면 안된다고 생각하는 모양입니다. 부동산 복비는 단 1원도 깎아본 적 없습니다. 상가 수수료0.9% 계산해서 그대로 줍니다.
비교적 빠르게 자산을 증식할 수 있었던 비결 중 다른 것은 불필요한 지출은 아예 안하는 것이었습니다.
늘 찬물로 샤워하기, 양복 등 드라이크리닝 집에서 하기,이발도 집에서 직접하기, 웬만한 거리는 걸어가기, 차 오래타기(렉*턴 23만km, 전구류와 오일류 직접 교체 등),외식 안하기, 대형마트 안 가기, 불필요한 물건 안사기(쇼파,침대,식탁 등), 싼 물건 사서 오래쓰기 등등등...넘 많네요. 이렇게 살다보니 가족 모두 요즘 트렌드인 ‘미니멀’한 생활에 익숙해지고 있습니다.
상가 사업자등록시 또는 부가세 신고 때도 직접합니다. 종소세만 세무사 끼는 것이 유리해서 이는 의뢰합니다. 몸은 힘들지만 직접 하면서 배우는게 많습니다.
혹 상가관심있는 분들 중 세입자가 진상이면 어떻게 하고,자주 만나야 하는 것 아니냐는 것에 대한 제 답변은 진상이면 법대로 하면 되고, 자주 만날 일은 거의 없다는 것이 제 답변입니다. 진상은 임대인이 소위 ‘을’처럼 보여서 그런겁니다. 임대인이 제대로 임대인처럼 보이는데 시간이 걸려서 오는 부분이라서 시간이 약입니다. 뼈속까지‘갑’이 될 때까지 내 안의 자아가 부족해서 그런거라고 봅니다. 또한 제가 상가세입자 만나는 때는 계약 갱신하는 2년 시점에서 계약서 갱신하는 때입니다. 세금계산서 발행도 매년 1월과 7월 부가세 확정신고 전 계산서 발행해서 부동산에 맡겨두면 부동산에 와서 세입자가 찾아가는 식으로 저는 합니다.
2017년 4월 중순 현 시세 30억 조금 아래로 봅니다.
자산 : 아파트 1(주거), 빌라 1(임대), 상가 7(임대), 토지(시흥,여주,용인 등)
앞으로 어디가 종착역이 될지는 몰라도 임대사업으로 돈 벌면서 배운 것 하나는 많은 사람들이 사야할 때 사지 못하는 결정장애가 있습니다. 그래서 제 손에 들어오게 된 것 들이었습니다.
저는 물건이 시장에 나오면 오로지 이걸 어떻게 내 손에 넣을 수 있을까! 만을 생각합니다. 등기확인하고 주거래은행과 자금계획을 짜서 실행까지 최대 4시간이 안 걸립니다. 보통 물건 확실하면 당일 저녁 가계약금 매도인에게 쏩니다. 자금은 통장 잔고없이 긁어서 사용합니다. 잔금 치루고 사업자등록 내는 그 순간순간이 저에게는 큰 행복입니다.
더 자세한 정보나 구체적인 노하우는 추후에 제가 더 검증을 해 본 후 하도록 하겠습니다. 읽어주셔서 고맙습니다.
70년생으로 24살부터 본격적으로 직장생활을 시작해서60세 정년이 가능한 직장에 다니면서, 상가매매 후 임대하기를 반복해서 임대업을 부업으로 시작했는데... 몇 년 전부터는 부업이 주업에서 오는 수입을 역전했고, 그 간격을 계속 벌이고 있습니다.
저는 오로지 현금흐름에만 투자를 해오고 있습니다. 궁극적으로 시간으로부터 또 경제적인 구속으로부터 자유롭기위해 그 흐름을 계속해서 만들고 있습니다. 목표는 월 임대료 1,000만원 또는 상가 10개(현 7개)로 잡고 인생을 살고 있습니다. 참고로 경매는 할 줄 모릅니다.
2017년 월 현금흐름 : 1,400여만원 [임대소득(870만원,부가세 별도), 근로소득(세후550만원)]
이중 임대소득은 상가 매매와 임대를 통한 것입니다. 제 원칙은 통 상가는 절대 사지 않습니다. 경험상 모든 호실이 꽉찬 통 상가 만나기가 힘들었습니다. 작은 구분상가를 지역별로 사서 임대주는 것이 재테크의 전부입니다. 그 각 지역의 상가를 거래한 부동산을 지역별로 나누어 1달에 1회씩 가서 분위기 보고 또 급매나 사연있는 물건나오면 연락달라는 당부를 하고 오는 것이 주말일과입니다. 이는 목표달성까지 계속 될 듯합니다. 절대적으로 5년이상 된 오래된 상권에만 들어갑니다. 모르는 곳은 투자안하구요. 신규분양상가는 쳐다도 보지 않습니다. 신규상가는 1,300세대이상 단지내 아파트가 독자적으로 형성된 항아리상권만 들어갑니다. (실제로 과거 신규상가 넣었다가 손해 좀 보았습니다.)
그간 10여년 거래하다보니 부동산도 허튼 물건은 소개도 안하는 관계가 되었습니다. 어차피 이 바닥에서 계속 봐야하는 사람 사기치면 안된다고 생각하는 모양입니다. 부동산 복비는 단 1원도 깎아본 적 없습니다. 상가 수수료0.9% 계산해서 그대로 줍니다.
비교적 빠르게 자산을 증식할 수 있었던 비결 중 다른 것은 불필요한 지출은 아예 안하는 것이었습니다.
늘 찬물로 샤워하기, 양복 등 드라이크리닝 집에서 하기,이발도 집에서 직접하기, 웬만한 거리는 걸어가기, 차 오래타기(렉*턴 23만km, 전구류와 오일류 직접 교체 등),외식 안하기, 대형마트 안 가기, 불필요한 물건 안사기(쇼파,침대,식탁 등), 싼 물건 사서 오래쓰기 등등등...넘 많네요. 이렇게 살다보니 가족 모두 요즘 트렌드인 ‘미니멀’한 생활에 익숙해지고 있습니다.
상가 사업자등록시 또는 부가세 신고 때도 직접합니다. 종소세만 세무사 끼는 것이 유리해서 이는 의뢰합니다. 몸은 힘들지만 직접 하면서 배우는게 많습니다.
혹 상가관심있는 분들 중 세입자가 진상이면 어떻게 하고,자주 만나야 하는 것 아니냐는 것에 대한 제 답변은 진상이면 법대로 하면 되고, 자주 만날 일은 거의 없다는 것이 제 답변입니다. 진상은 임대인이 소위 ‘을’처럼 보여서 그런겁니다. 임대인이 제대로 임대인처럼 보이는데 시간이 걸려서 오는 부분이라서 시간이 약입니다. 뼈속까지‘갑’이 될 때까지 내 안의 자아가 부족해서 그런거라고 봅니다. 또한 제가 상가세입자 만나는 때는 계약 갱신하는 2년 시점에서 계약서 갱신하는 때입니다. 세금계산서 발행도 매년 1월과 7월 부가세 확정신고 전 계산서 발행해서 부동산에 맡겨두면 부동산에 와서 세입자가 찾아가는 식으로 저는 합니다.
2017년 4월 중순 현 시세 30억 조금 아래로 봅니다.
자산 : 아파트 1(주거), 빌라 1(임대), 상가 7(임대), 토지(시흥,여주,용인 등)
앞으로 어디가 종착역이 될지는 몰라도 임대사업으로 돈 벌면서 배운 것 하나는 많은 사람들이 사야할 때 사지 못하는 결정장애가 있습니다. 그래서 제 손에 들어오게 된 것 들이었습니다.
저는 물건이 시장에 나오면 오로지 이걸 어떻게 내 손에 넣을 수 있을까! 만을 생각합니다. 등기확인하고 주거래은행과 자금계획을 짜서 실행까지 최대 4시간이 안 걸립니다. 보통 물건 확실하면 당일 저녁 가계약금 매도인에게 쏩니다. 자금은 통장 잔고없이 긁어서 사용합니다. 잔금 치루고 사업자등록 내는 그 순간순간이 저에게는 큰 행복입니다.
더 자세한 정보나 구체적인 노하우는 추후에 제가 더 검증을 해 본 후 하도록 하겠습니다. 읽어주셔서 고맙습니다.
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