역전세난...

역전세난과 은행주 관련 후속편입니다.

블로그에 쓴 글을 그대로 카피하였습니다. 저번의 글과 연장선상에 있기에

개인적으론 어느정도 해법이 되지 않을까 싶어 올려 봅니다.

나름 바쁘게(?)  살다보니 자꾸 스마트폰으로 무언가를 작성하게 되는군요. 가독성이 떨어지는

부분은 양해 부탁드립니다.

 

역전세난의 큰 이유는 위례, 하남미사의 신규 공급물량뿐만 아니라 임대인의 낮은 금융수익,

임차인의 높은 금융비용 때문이라는 주장을 펼친 바 있습니다. 그리고 금융수익(비용)문제는

은행이 과점시장에서 한계기업들에 물린 비용을 임대인과 임차인에게 전가하는 것이 아닌가하고

의심하였죠.

 

결론부터 말씀드리자면 기존의 생각에 크게 달라진 것은 없습니다. 전세자금대출 금리의

적용금리, 가산금리가 너무 높아 실제 높은전세대출 금리는 임차인의 높은 금융부담으로 이어지니

까요.

 

반대로 임대인 입장에선 전세금을 받아 안정적으로 활용할만한 무위험자산이 없는 상태이구요.

임대인과 임차인의 금리스프레드를 경감할 수 있어야 양쪽이 손해를 덜보고 은행의 과점적

이익을 줄일 수 있을 겁니다. 며칠간 알아본 바로는 전세자금대출에는 서보, 주금공 등

보증이 들어간다는 겁니다. 보증이 들어갔으니 보증료만큼 대출금리는 올라갈 수 밖에 없겠지요.

그렇다면 은행이 보증된 상품에 대해 적은 마진만 붙이면 끝나는 일인데 이 역시 잘안지켜지는 것

같네요. 물론 해당 대출과목에 대해 decompose는 하지 못했습니다. 보증기관이 공적기관에

가깝기에 전세자금대출 금리가 높다는 직관적인 생각만 하고 있구요.

 

다 좋게 생각해도 적용금리도

너무 높지요. 그럼 그나마 해결방법은 무엇이 있을까 생각해봤습니다. 일단 불필요한 보증을 없애는 것 입니다

그러기 위해선 흔한 확정일자방식의 전세가 아닌 전세권설정이 필요합니다. 등기수수료가 약간

나오겠지만 보증수수료와는 비교도 안되게 낮을 것이고 전세권의 경우 임차인의 명도소송이

유리하다고 하나 계약특약조건으로 이를 어느정도 완화할 수 있을 것으로 봅니다.

 

물론 은행은 여기서 전세권에 근저당을 설정하여 대항력을 갖게 됩니다.(근저당권자 : 은행, 근저당권설정자 : 전세자금대출자)

바쁘다보니 내용이 조금 틀렸을 수 도 있습니다.

전반적인 그림은 여기서 수정해 나가면 되지않을까 생각합니다.

임대인이 확정일자가 아닌 전세권설정을 용인하는 문화가 확산되면 개인들의 저금리 혜택이 커지고

[현재는 사실 전세권설정을 하는 경우는 1/10도 안되는 것으로 알고 있습니다.(결국 이것도 무지의 결과이죠)]

은행들의 전세자금대출에 대한 이자 부풀리기 문제도 많이 경감될 것으로  생각합니다.